热风炉厂家
免费服务热线

Free service

hotline

010-00000000
热风炉厂家
热门搜索:
技术资讯
当前位置:首页 > 技术资讯

中国人为什么不敢去德国炒房德国低房价的秘密

发布时间:2021-01-08 01:49:57 阅读: 来源:热风炉厂家

摘要: 近年来,中国炒房团的“威名”四起,日本、澳大利亚、加拿大等地遍布他们的身影。中国人为什么不敢去德国炒房?德国低房价的秘密

近年来,中国炒房团的“威名”四起,日本、澳大利亚、加拿大等地遍布他们的身影。

但与此同时,我们发现其实德国的房价也不是特别低,慕尼黑的房价和巴黎的差不太多。这一点应和最近几年德国房价的快速上涨有关。2012年以来,柏林、慕尼黑的房价增速比伦敦还要快一点,且远快于巴黎。莱坊房地产咨询公司(Knight Frank)发布的数据显示,2017年德国柏林的房价涨幅达到20.5%,慕尼黑的房价涨幅为13.8%。

不仅柏林和慕尼黑的房价上涨很快,德国其他大中城市的房价也上涨得很快。2012年以来,德国很多大城市的房价涨幅都在50%以上。虽然,德国汉堡的房价有所下降,但也主要是因为原来的房价偏高,2012年的时候房子每平方米的单价已经有6500多美元(折合人民币约43798元),而当时柏林的房价才3000美元(折合人民币约20214元)出头。

由此可见,经济基本面较好的德国,房价也慢慢赶上来了,并不是特别低,而经济基本面不太好的意大利、俄罗斯,其大城市房价还在下降中。

(图为日耳曼民族神圣罗马帝国国旗)

直到19世纪后期,柏林才正式成为德国的首都,人口才开始向柏林集中。由于以前侯国的主要城市已经累积了一定人口,形成了一定的城市规模和产业基础,再加上柏林作为首都的时间较短,所以德国人口分布相对分散。

第二次世界大战结束后,德国被分割为民主德国和联邦德国两个部分,而曾经的帝国首都柏林,自身还分裂成了西柏林与东柏林。这样的局势,导致柏林的发展受限,以致难以成为第一大城市。

德国的城际交通设施完善,各个城市的基础设施水平比较平均。德国大中小城市之间以及城乡之间的基础设施、工作机会、社会保障、就医条件等几乎无差异,德国小城镇的通讯、电力、供水等设施与大都市相比丝毫不差,医院、学校、购物场所等一应俱全。

因此,很多德国的大企业并非出自大城市,比如大众集团的总部位于人口只有12万的沃尔夫斯堡,城中接近一半的人口都在大众集团工作。所以,德国人对于居住地有足够多的选择,不必挤“独木桥”般涌进大城市以获得更好的工作机会和社会地位,反而中小城镇对他们的吸引力更大一些。

德国各个城市都有自己的特点和定位,形成了自己的竞争力。柏林是文化、工业中心;汉堡是最重要的海港和最大的外贸中心;慕尼黑是博览会之都、啤酒城,是生物工程学、软件及服务业的中心;科隆是媒体业中心、香水之都和化工中心;斯图加特是汽车城;法兰克福是金融中心;杜塞尔多夫是模特之都;多特蒙德是煤钢基地;莱比锡是历史名城。这些具有独自定位的城市,为德国经济的均衡发展奠定了基础。

保护承租者权益,严控炒房行为

德国房价水平较低,还和其发达的租赁市场有关。

居民可以租到稳定可靠的房子,买房的需求就相应下降了。德国拥有欧洲最大的租赁市场,有90%的家庭在市场上自由租房,受《租房法》保护,另外10%的家庭租用社会住房或廉租房,受政策性住房法律的保障。2014年,在德国只有52.4%的居民拥有自己的住房,这个数字在主要发达国家中是最低的。也就是说,在德国有接近一半的居民靠租房生活。

为什么德国的租赁市场如此发达?

首先,德国居民不需要通过买房来获取公共资源,户籍和住房一般不会成为居民享受当地公共资源(子女上学、医疗、养老等)的门槛。

其次,德国还出台了《租房法》和《经济犯罪法》等法律来保护承租者的利益。

比如,法律对房租做了上限限制。由于房屋的具体情况各异,房屋租金由租赁双方自行协定,仍属市场化行为。但出于对承租人的利益保护,法律对房租做了上限限制:如果房东所定的房租超出“合理租价”的20%,那么出租人的行为就构成了违法行为,承租人可以向法庭起诉;如果所定的房租超出“合理租价”的50%,那么出租人的行为就构成了犯罪,将受到更高额度的罚款,甚至被判三年徒刑。

对于其中谈及的“合理租价”,政府方面提供了充分的指导价参考。各地区的市政建设部门会与房客协会、房屋租赁和买卖中介机构,定期根据当地通常情况下的房租价格统计结果来制定一张“租房价格表”。该表会详细列示不同类型、不同地理位置的房屋的合理租金建议,并公开发表。这份表格有着公认的权威性,可以作为法庭审理案件时判断房租合理与否的依据。

此外,政府从居民和开发商两个方面严格控制炒房行为,也维护了德国房地产价格的稳定。政府对房地产商采取严格的限价政策,根据《经济犯罪法》,如果开发商制定的房价超过合理房价的20%,那么购房者就可以向法庭起诉开发商;如果超过50%,那么将被定性为“获取暴利”,开发商可能会被处以高额罚款和三年有期徒刑。

为了防止居民炒房,德国政府的管制也非常严格:购房人在住房交易时需支付3%的过户费、5%的评估费和25%的资本利得税,以及累进税率的个人所得税。在交易时,如果售房人对房屋持有超过10年,则不需要支付资本利得税;若未满10年,则需缴纳的应税资本利得为“房屋出售价格—取得房屋成本价格—可抵扣的修缮成本价格”,并严格按照个人所得税的累计税率进行征税。

综合上述内容可知,德国房价长期稳定在较低水平,可以归结为两条根本原因:

第一,住房供应量总体较为充足,而且供给结构也在不断优化中,居住需求得到了很好的满足;

第二,炒房成本增加,投资需求受到抑制,保护了租赁者利益,使居住需求得到满足,同时努力做到“房住不炒”。

但是,德国的经验不一定能移植到其他国家,移植了也不一定有效。

从德国的经验中,我们看到的是,房价并不神秘,满足供给、需求决定房价的基本规律。同时也要看到,2012年以来,柏林和慕尼黑的房价快速上涨,柏林的房价翻了一倍,慕尼黑的房价也已经涨了66%,增速甚至快于伦敦(61%)。

目前,欧洲经济虽然复苏,但是依然实行负利率,说明投资机会依然不多,房地产在长期内的保值、增值作用会得到进一步体现。而德国作为欧洲最大、最有活力的经济体,房价可能继续上行。在不久的将来,关于德国房价低的论断,可能成为历史。

本文为瞭望智库书摘,摘编自《城里的房子》,中信出版集团2018年12月出版,原标题为《德国低房价的“阳谋”》,文章有删减,不代表瞭望智库观点。

版权信息|本文作者:徐远 北京大学国家发展研究院教授,原载于瞭望智库(zhczyj),转载请注明来源!

上海中医医院排名

小孩外阴瘙痒用什么药

重庆牛皮癣检查多少钱

上海妇科医院哪家正规

天津津南男科医院地址

重庆市治牛皮癣医院